English

Egy nap a városban

Egy budapesti vállalkozás beindítása - A kivitelezés

szucsadam 2017 február 28.
Címkék: vállalkozás

Posztsorozatunkban arról írunk, hogyan lehet beindítani egy budapesti vállalkozást. Megmutatjuk, mit kell tenned, hogyan kell tervezned, és mire számíthatsz, ha a fővárosban nyitnál egy új helyet. Akik eddig alkalmazottak voltak, így belelátnak, milyen kockázatokkal jár a vállalkozás, akik pedig vállalkoznak, segíthetnek a posztokon, kommenteken, emaileken keresztül, hogy mások is vállaljanak kockázatot, mert - sokszor - megéri.

Ha már megtaláltuk álmaink helyét, amit kibérelnénk, és könyvelővel, ügyvéddel is beszéltünk, és megalapítottuk a vállalkozást, megvan az üzleti terv, és tisztában vagyunk a termékünk és szolgáltatásunk minőségével, piacon elfoglalt helyzetével, dördülhet a startpisztoly.

Mit is értünk start alatt? Először is kibéreljük a megfelelő helyet, letesszük a két-három havi kauciót (jobb helyeken erre még rájön a bérleti opció megvásárlása, vagyis a jogé, hogy egyáltalán ott legyünk), és belevágunk a felújításba. Ez pedig a legstresszesebb időszak, két okból.

Figyelem: a poszt valószínűleg egyáltalán nem hozza meg a kedvedet a felújításhoz. Kész káosz, mint ahogy kész káosznak tűnik majd a felújítás is, mire a végére érsz. De nem sokkal ezután majd az egészet elfelejted, és nagyon tudsz majd örülni. Azok a gyakorlati tapasztalatok azonban, amiket ebben a posztban gyűjtöttem össze, nagyon jól jönnek majd a későbbiekben, úgyhogy szorítsd össze a fogad, és olvass tovább.

Az egyik ok, hogy a felújítás sosem egy leányálom. A burkoló nem jön hétfő, mert “elromlott a kocsija” (máshol is belekezdett egy munkába, nehogy elveszítse), a falat véső, bontó segédmunkások megbontották a teherhordó födémet, a festő keresztbe tett a villanyszerelőnek és egyébként is: mindenki a másik munkája miatt nem tud haladni. 

A képek a Zing Nádor utcai kiépítéséről készültek

A másik ok, hogy eközben te fizeted a bérleti díjat, havi több százezer forintot, és természetesen úgy állsz neki, hogy nagyon gyorsan kész kell lenni. De mire egyáltalán kiválasztod a megfelelő tervezőt és tervet, majd az alvállalkozókat, akik el is tudnak kezdeni dolgozni, mire megkapod az Elműtől a hálózatbővítési engedélyeket, és ki is jönnek megcsinálni, eltelhet jó néhány hónap is. Az irányszámok (ezek összeállításában segítségemre voltak a Zing tulajdonosai, ezúton is köszi):

  • 2-3 hét az első koncepcióterv a tervezőktől, amiből választhatsz, mit valósítanál meg. Kiválasztod a tervezőt, megbízod a melóval. 7-10 hét is eltelik, mire olyan tervet kapsz, amit kiküldhetsz kivitelezőknek, hogy adjanak árat. Ha ügyes vagy, és van egy határozott elképzelésed, na meg jelentős tapasztalatod, belevághatsz tervező nélkül is, vagy egy olyannal, aki lerajzolja, amit elmondasz neki. Gyorsabb, olcsóbb.
  • a 9-12. hétre megkapod az árakat, minden stimmel, de aztán mégis kiderül, hogy a kivitelező, aki jó árat adott, nem tud azonnal kezdeni, így elkezdesz alkudozni másokkal.
  • az Elmű 3-4 hét alatt megcsinálja a bővítést a konyhához szükséges árammennyiségre, ha ismersz valakit odabent, vagy ha a megbízott villanyszerelőd egyébként ott is dolgozik. Egyébként több hónapig is elhúzódhat tapasztalatok szerint.

És a megbízott kivitelező, de még a mezei segédmunkás is tökéletesen tisztában lesz azzal, hogy neked sürgős. Meglátják, hogy "biznisznek" kell a hely, és máris vastagabban fog a ceruza, ezzel egy időben pedig kiveszik belőlük az az odaadás, amit (a jobbaknál) egy otthon megépítésénél elő tudsz csalni. És mondhatod, hogy időt spórolsz úgy, hogy még azelőtt megindítod a fenti folyamatot, hogy kibérelnéd a helyet, és csak akkor fizeted ki a kauciót, ha már az ajánlatok a kezedben vannak.

De szinte biztos lehetsz abban, hogy a hely tulajdonosa nem vár majd rád, amíg előkészülsz.

Simán kiadja másnak. Ha pedig látja rajtad, hogy kell a hely, kitalálja, hogy épp egy másik komoly érdeklődő is jön, és annak adja a helyet, aki előbb fizet. Úgyhogy fizetsz.

Na de hogyan működik a kivitelezés?

Alapvetően háromféle kivitelezési forma létezik: megbízol egy fővállalkozót, aki a saját embereivel elvégzi a munkát. Általában ez a drágább megoldás, és csak látszólag jelent biztonságot. A generálkivitelező ugyanis nagyon ért ahhoz, hogy meggyőzzön a szakértelméről, és hogy melletted áll: de csak addig, amíg az érdekei úgy kívánják. Ha egy olcsó ügyeskedőt választasz, annak öt év múlva gumis műhelye lesz Szilásváradon, addig kétszer telefont és céget cserél majd, te pedig akkor már semmilyen követelést nem érvényesíthetsz, csak papíron.

A másik lehetőség, hogy te magad bízod meg a mestereket, segédmunkásokat a melóval, ami azt féltételezi, hogy le tudod vezényelni a dolgot műszakilag, átvenni a munkákat minőségi ellenőrzéssel, tárgyalni az árakról, nem hagyni, hogy több pénz legyen a munkásoknál, mint amennyi munkát elvégeznek (ez elengedhetetlen, ha nem akarsz kiszolgáltatott lenni).

A harmadik, hibrid lehetőség: megbízol egy szakértőt, műszaki ellenőrt, aki nem generálkivitelező, és ugyanannyi pénzt keres akkor is, ha a munka jó minőségű, és akkor is, ha rossz - így aztán "megéri neki" a legjobb minőségű munkát megkövetelni. Ráadásul nem a saját embereit igazgatja, így nyugodt szívvel visszabontat bármit, amit nem tart megfelelőnek. Ez a hibrid megoldás azonban ritka, mert aki már ebben a szakmában dolgozik, generálkivitelezőként próbál minél nagyobb pénzeket keresni.

És hogy milyen árakra kell számítani? Nagyban függ attól, milyen minőségű helyet készíttetsz, vannak-e belsőépítész terveid, és ami a legfontosabb: mi a helyzet a szagelszívással a konyhában. Ha nincs kialakítva, az óriási beruházás lehet: a Zing Király utcai egységében 60 métert tesz meg a falakon, lichthofon keresztül az ételszag, mire a szabadba ér, és ez akár 6 millió forinttal is megdobja a végösszeget. 

A képek a Király utca Zing felújításakor készültek

(Ennél a pontnál lesz fontos, hogy a lakókkal hogyan érdemes egyeztetni, kommunkálni, és hogy az illetékes építési hatósággal miként kell bánni, erről itt írtam korábban.)

Tegyük fel, kinézel egy olcsó, 3000 Ft/nm-es csempét. Mire levereted a segédmunkásokkal az előző vakolatot, amit bezsákolnak, konténerrel elszállíttatod, a burkoló pedig megveszi a segédanyagot, felrakja a csempét, simán tartasz négyzetméterenként 12 ezer forintnál. Egy sima ajtómázolás 30 ezer forintodba is fájhat ajtónként: éppen ezért van, hogy általában a tulajdonos is ott dolgozik a munkásokkal ilyenkor, és inkább lemázolja ő az ajtót, beljebb van 30 ezerrel. 

Izgalmas az is, hogy milyen székeket vásárolsz. A 20 ezres megoldásoktól eljuthatsz könnyen a 80-100 ezer forint per darabos székekig. A nagy márkák ismert dizájnerszékeinek utánzatát már Kínából olcsón be lehet szerezni, de egyre nagyon kell figyelni, vallja Susánszky Ádám, a Zing vezetője:

Ha a vendég rájön, hogy a szék, ami ül, kamu, akkor az előtte lévő ételről is ugyanezt fogja gondolni.

A végén 200-350 ezer forinttal lehet számolni egy hely felújítására, négyzetméterenként. Ha semmi különleges kiadás nem jön be a képbe, ez elég a gépészetre és az alap konyhatechnológiára is. A konyha kiépítésének költségeit itt taglaltam korábban.

screen_shot_2017-02-27_at_7_52_29.png

Most pedig következzen néhány jótanács Misitől, az Én Menő Lakásom építésszervezőjétől, aki sok hasonlón van már túl:

A belvárosban minden drágább, és sok helyre nehezebben találni normális áron embereket. És nemcsak azért drágább ott minden, mert jó környék. Azért is, mert a parkolás sem olcsó, és például egy Király utcában napközben szinte lehetetlen megállni egy nagyobb autóval, de még egy kisebbel is. Két utcán keresztül átcipelni a kétszáz kilós biztonsági ajtót - nem annyira funky.

A régi bérházat földszinti helyiségeivel kapcsolatban két fontos dolgot kell tudni. Az egyik, hogy az alapok általában téglából épültek, ami a kapilláris hatás miatt úgy szívja fel a talajból a vizet, hogy csak na. És erre nincs igazán jó megoldás, hiszen a vízszigetelést ott kell elvégezni, ahol a víz behatol, nem ahol felbukkan. És egy régi bérház alapját leszigetelni csodálatos mérnöki kihívás.

misi1_1.jpg

A másik, amit tudni kell, hogy a teherhordó falakon bármilyen beavatkozást tenni engedélyköteles, ami nagy macera. Ez érvényes a belvárosi, 5,7 méteres belmagasságú, a századfordulón kávéházaknak kijelölt terekben egy mezei galéria építésére is, hiszen azt is a teherhordó falba kötik be végül. Viszont ha nem nyúlunk teherhordó falhoz, akkor is lehet, hogy a végén a statikust sem ússzuk meg, ugyanis száz év alatt a nem teherhordó falak is hozzájárulnak az épület tömegének egybentartásához. Ezt akkor vesszük észre, amikor kiütjük őket: a felettünk lévő lakásban ilyenkor akár 1-2 milliméteres repedések is keletkezhetnek, óriási pánikot okozva. Ilyenkor meg kell nyugtatni a lakókat, írásbeli statikus véleményt kell felmutatni, és biztosítani mindenkit, hogy a kárt megtérítjük.

Egy újabb nem várt költség.

Egyébként ez aranyszabály: mindent szakemberrel végeztessünk, és mindent írásban kérjünk, hogy károkozás esetén az “én ugyan nem mondtam ilyet” miatt nehogy mi kerüljünk bajba.

A következő részekben foglalkozunk az alkalmazottak felvételével, a marketinggel, megtudhatjuk, milyen feladatok várnak még ránk a vállalkozásunk beindítása után.

süti beállítások módosítása