English

Egy nap a városban

Egy budapesti vállalkozás indulása - az ötlettől a bérleti szerződésig

szucsadam 2016 március 30.

Az egy hónapja írt posztomra, aminek az "Itt vérezhet el a magyar gasztroforradalom" címet adtam, sok reagálás érkezett. Két nagy csoport formálódott ki ezek között, az egyikük a vállalkozói oldal, a másik a munkavállalói oldal nehézségeit emelték ki. Utóbbiak panaszkodtak a körülményekre és a fizetésre, elmondva, hogy ennyi pénzért nem lehet elvárni a lelkesedést. Előbbiek pedig megerősítettek abban, hogy a poszt alapállítása, miszerint egyre nehezebb a legalább minimális teljesítményre képes munkaerőt megtalálni, az egész országra igaz. És nem csak a gasztronómia területére.

Arról a sajnos igen vékony rétegről kevés szó esett, akikre az írás legfontosabb kérdését kihegyeztem. Mi van azokkal, akik szívesen dolgoznak akármennyi pénzért egy menő pékségben, hogy kitanulják, hogyan kell, és később a saját pékségüket indítsák be? Hol vannak azok, akikből később a vállalkozók lesznek, és akik megteremtik maguknak a kitörés lehetőségét onnan, ahol nem szívesen dolgoznak?

Talán félnek. Talán nem tudják, hogyan fogjanak bele, mikkel jár a vállalkozói lét, hogy mit kockáztatnak, és milyen jövedelemre számíthatnak. Ezért elhatároztam, hogy több poszton keresztül ezt fogom leírni nektek. Hátha ezzel segítek azoknak, akiknek csak a kezdő lökés kell. Segítségemre lesznek budapesti vállalkozók, köztük a Zing alapítói, akik megosztják a tapasztalataikat egy nemsokára nyíló új éttermük megnyitása kapcsán, és olyan ökölszabályokat és számokat próbálunk felkutatni, amik segítenek a döntésben.

Bele merjek vágni?

Ha megkérdeztek egy startup vállalkozót, mennyi pénzt keresett az első egy évben, azt hallhatjátok, hogy az az időszak nem a pénzről szól. Aki elhatározza, hogy a saját erejéből él meg, a kezdeti időkben valószínűleg felkopik az álla. De épp az a fontos, hogy ekkor is pontosan ugyanúgy teljesítsen, pontosan ugyanolyan szolgáltatást nyújtson, mintha milliók folynának be minden hónapban. Amikor 2008-ban felmondtam a biztos munkahelyemen, hogy elkezdjek blogolni, őrültségnek tűnt a döntésem. Visszatekintve ma, amikor előadásokat tartunk Csabával arról, milyen lehetőségek vannak a blog előtt a pénzszerzésre anélkül, hogy eladnák magukat, tudom: a lehető legjobb dolog volt, amit tehettem. 

Aki ezt fel tudja dolgozni, ki tudja bekkelni, van lehetősége arra, hogy a bizonytalanságot elfogadja, az már megtette az első lépést. A második persze az induló tőke, ha mondjuk kajáldát nyitna, vagy bármilyen, nem kifejezetten szellemi munkára épülő vállalkozásba fogna.

Tegyük fel, hogy sétálsz az utcán, és arra gondolsz, nyitsz egy ilyen helyet. Mi az első lépés, amit megteszel?

Kiszámolod, megéri-e neked? Könyvelőhöz mész, hogy a társasági adókkal tisztába gyere? Nem. Álmodozol. És ez így jó.

Az álmodozás alapja, hogy elképzeled, hol lesz az üzleted, és mit fogsz ott árulni. És a "hol lesz" kérdés Budapesten nagyon sokat nyom a latban, akár egy egyébként pörgő területnek egy rosszabb pozícióban lévő boltjával is rosszul lehet járni. Nézz ki eladó helyeket, vegyél egy horgászszéket, ülj le a bejárata elé, és számold meg, melyik napszakban hányan mennek el előtte. Akár több évszakban is, ha sokáig álmodozol. Ennél biztosabb információt nem kaphatsz a várható forgalomról. Vedd figyelembe, hogy ez a forgalom minek köszönhető - ha egyetlen hely miatt zarándokolnak oda az emberek, akkor amennyiben az a hely elköltözik, vele együtt a nép is eltűnhet.

bulinegyed_1.JPG

Nem valószínű, hogy indokolnom kell a bérlés előnyeit a vásárláshoz képest, de azért gyorsan: ha még van is 50 millió forintod, még abból sem tudsz megvásárolni, és tisztességesen be is rendezni egy helyiséget. Ha viszont van ennyi pénzed, nem a vendéglátásban fogsz elindulni, hogy kötélen egyensúlyozz, és még ha jól is megy, évek múlva kiderüljön, hogy az ingatlanod környékéről kikoptak az emberek. Erről ennyit.

A kiadó üzlethelyiségeken általában van egy telefonszám, ha nincs, a felette lakókat lehet felcsörögni, megkérdezni. Ha az üzlethelyiség mérete megfelelő, a tulajdonossal megbeszéltek egy bejárást. Lényeges megtudni, hogy az adott bérlemény milyen tevékenységre kapa meg az engedélyt, ugyanis az "üzlet" és a "vendéglátó egység" két élesen elkülönülő terület az önkormányzatoknál, és lehet, hogy csak azonos funkciójú helyt üzemeltethetsz. Ráadásul egy átépítés legpénzzabálóbb eleme az elszívás kiépítése, ami nyilván nem volt szempont egy varróműhelynél, de neked már fontos. A Király utcai Zingben 60 métert tesz meg a falakon keresztül az ételszag, mire a szabadba ér, és ez akár 6 millió forinttal is megdobja a végösszeget. 

A fenti kérdésekre a bérbeadó tudni fogja a választ. 

Ha tetszik a hely, megfelelő a méret, az alábbi teendőid vannak:

  • elmenni az illetékes önkormányzat műszaki osztályára, ahhoz az emberhez, aki majd az engedélyt megadja. Sokan ott rontják el, hogy csak az engedélykérelem beadása után beszélnek vele, pedig ha partnerként kezeljük őt, sokkal könnyebb dolgunk lesz.
  • ki kell küldeni egy vagy több kivitelező csapatot, hogy adjanak ajánlatot az alapvető munkákra, különös tekintettel az elszívás és a hálózatfejlesztés költségeire (egy konyhának kell a 3x32A betáp, és az ennek megfelelő vezetékek a falban, fel kell mérni a vízvezetékek állapotát és helyét stb.). Persze rengeteg múlik azon, hogy 20 vagy 80 ezer forintért veszed a székek darabját a végén, de az igazi bizonytalanság az elején van, a többi rajtad múlik. 
  • A VI. kerületben, amennyiben 10 óra után nyitva akarsz tartani, a lakók egyetértése szükséges. És hiába kérte meg az előző bérlő, az újnak újra meg kell kérnie. Érdemes már most becsengetni a lakókhoz, elmondani nekik a terveidet, és kipuhatolni, van-e olyan, aki mg akarja fúrni az engedélyedet. Előfordul, hogy az ilyen eseteket egy kis költségráfordítással lehet orvosolni, például ha egy lakó az átépítés során odajön, hogy nála a kivitelezés miatt romlott el a csapja - nyilván nem -, nem szabad elküldeni, hanem egy kevés pénzt és időt rááldozva érdemes kijavítani a nála lévő hibát. Ez a hosszú és békés együttélés titka.

Egy történet arról, hogy ez a szabályok betartása mellett sem könnyű:

Volt olyan, hogy kisker üzletből akartunk egy gourmet delit nyitni (tehát kisker üzletből maradt volna kisker üzlet), és a közös képviselő a beruházás közepén kijelentette, hogy a ház márpedig nem járul hozzá. Mondtuk, hogy köszönjük szépen, nem is kell, mert nem változik a használat rendje, mire ő bement az önkormányzathoz, ahonnan felszólítottak minket – jogalap nélkül – a ház hozzájárulásának bemutatásához. De mire ezt megtámadtuk volna a közigazgatósági hatóságnál, és végigmegy, addig te végig fizetheted a bérleti díjat, illetve minden egyéb fix költséget, úgyhogy hagytuk az egészet. 5 millió forintunk bánta.

Általában azonban jól kiszámítható, mennyi pénzt és időt kell erre a folyamatra, vagyis az álmodozásunktól a bérleti szerződés aláírásáig szánni.

Egy helyiség letárgyalásától a megnyitásáig minimum 6 hónap telik el. Ezzel érdemes már az elején kalkulálni. Ebben benne van a bérelhető helyek felkutatása, megtekintése, felmérése, és a szerződés, ami ügyesebbeknél egy hónap alatt megvan.

Költség oldalról itt még nem merülnek fel váratlan dolgok. Az önkormányzatnál csak tapogatózunk, a kivitelezőktől még csak ajánlatot kérünk, egyedül a kaució az, ami nagyon tud fájni a folyamat végén: három hónap bérleti díjat kell letenni úgy, hogy azt csak a bérlemény elhagyásakor látod viszont. Persze van, ahol lehet alkudni, és a három hónap egy részét elengedik mondjuk a bérleménybe beleölt pénz miatt. Az egyedi nyílászárókat, az elszívó rendszert úgysem viszed magaddal, amikor elmész, így azok növelik a bérlemény értékét.

Na és mennyiről is beszélünk Budapesten?
  • Kezdjük a legkeményebbel. Egy 150 négyzetméteres bérlemény az Andrássy úton 4-4,5 millió forint áfával, per hó. Érezhetjük, hogy ez nehezen kitermelhető összeg.
  • Feleennyi mondjuk a Nyugati környéke.
  • Harmadennyi a Király utca, de a környékén, mondjuk az Akácfa utcában már 600 ezer forintért vehetünk ki egy hónapra egy 150 négyzetméteres helyet.
  • A Szabadság tér körüli utcákban 1,6 millióért kapsz egy fenti méretekkel rendelkező bérleményt, áfával.

Tehát ha ilyen méretben gondolkozunk, még akkor is 2-3 millió forintról beszélünk kaució kapcsán, ha nagyon ügyesek vagyunk. A méretnél egyébként van még egy szempont: a közös költség és a rezsi havi díja szintén nő a négyzetméterek számával. Az ilyenhez hasonló lehetőségeket. elhagyatott helyeken, szándékosan nem is említettem:

p1310214.JPG

És hogy legyen valami fogódzkodó: Susánszky Ádám, a Zing egyik tulaja szerint 

a bérleti díj ne legyen több, mint a bevételed 6-10 százaléka, ennél a felső határnál már kérdéses az üzleti terv sikeressége.

p1230926.JPG

Mindez persze sok pénz és sok bizonytalanság. Egy jó ötlettel azonban mindkettő mértékét le lehet csökkenteni. A Zing, Budapest egyik legsikeresebb burgerese egyetlen használt teherautó megvásárlásával kezdte úgy, hogy a tulajdonosok zsebében mindössze tízmillió forint lapult.

  • autó: 4 millió forint
  • autó fóliázása: 700 ezer forint
  • kezdeti alapfelszerelés: 2,5 millió forint
  • társkonyha bérlet, négy alkalmazott havi juttatása: ez már részben változó költség, hiszen függ a forgalomtól is, de nyilván az első néhány hónap apanázsát el kell különíteni arra az esetre, ha nem hozná az autó a számokat
  • rezsi - a forgalom növekedésével nő
  • a vállalkozó fizetése - a Zing tulajdonosai nem vettek ki pénzt a cégből másfél évig, így egyéb bevételekből és megtakarításból tartották el magukat

Az engedélyeztetési eljárás az autóra meglepően simán ment eleinte, ezekre volt szükség:

  • cég székhelye szerinti önkormányzatnak be kell jelenteni, hogy mozgóárusításba fog a vállalkozás
  • ANTSZ megvizsgálja hogy alkalmas-e az ételárusításra a járgány, van-e kézmosó stb.
  • megtalálni egy magánterület tulajdonosát, hogy adja bérbe a placcot, ez biztosabb, mint az önkormányzattal csatázni

Persze azért voltak nehézségek, és olyan költségek, munkaórák, amikkel az elején nem számolsz.

  • az önkormányzat építési engedélyt hiányolt a járműhöz, emiatt perelt is, amit a Zing megnyert, hiszen egy autóhoz nem lehet építési engedélyt kérni
  • a ház egyik lakója kifogásolta az ételszagot, emiatt egy nagyon drága elszívót vásároltak később

És persze olyan is előfordul, hogy a posztban tárgyalt számokat jobban is ki lehet hozni. 

addig kerestünk, amíg egy barátunk szólt, hogy van ez a régi Terézvárosi Textiláruház, amit ő ki szeretne venni, és betársulhatnánk egy részébe, mert óriási helyiségről van szó, ami neki is sok lenne a céljaira. Megállapodtunk, és kivettük közösen, az 5 hónapos átalakítási munkák idejére pedig kedvező bérleti konstrukcióban állapodtunk meg.

A következő posztokban lesz szó az árképzésről, a költségekről, a vállalkozási formákról, a bérlemény megtervezéséről és átalakításáról, az alkalmazottak kiválasztásáról. Kérdezzetek a posztok alatt, megpróbálok rájuk a következő részekben válaszolni.

süti beállítások módosítása